亚搏娱乐app下载-弱周期与强价值:居住服务业的制胜之道

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亚搏娱乐app下载-弱周期与强价值:居住服务业的制胜之道
原标题:弱周期与强价值:居住服务业的制胜之道
  过去20年,中国楼市经历了至少5轮周期——房价急速大涨,政府紧急监管,房价暂时稳定,因此很多人把楼市3年一轮的小周期当作猫捉老鼠的“治乱循环”。其实楼市小周期之下,有一条楼市迭代升级的大脉络。近年来,随着以“房住不炒”为导向的政策实施,楼市即将进入长久的平稳发展期。
  这种迭代升级的影响是全方位的,其中之一就是,对居住服务品质的要求更高。服务者需要有更强的综合能力做支撑,在做好服务的同时,能够顺利穿越周期。
  2021年8月,贝壳找房董事长兼CEO彭永东指出,随着市场越来越成熟,市场整体交易量的基准线也在提升,这也帮助企业重新思考自身存在的价值。他认为,“随着供需平衡和房价长期相对稳定,我们判断会出现三个转变,即市场的重心会由‘房’转向‘人’,由‘交易’转向‘服务’,消费者的需求由‘买到房’转向‘住得好’。 同时‘住’这个行业仍然相对低效,用户满意度低,标准化、数字化、线上化程度低等问题亟待解决。”
  “基于此,短期内房地产市场的调整,不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。在这样一个当下,我们会犹如过去20年来一样,再一次向内归因,去找寻穿越市场波动,在未来长期创造价值的机会。 ”彭永东说。
  周期的终结
  自1998年启动房改以来,房地产市场迎来快速发展期,但市场并非沿线性发展,而是有着鲜明的阶段性特征。
  空白研究院创始人杨现领指出,无论是中介公司还是交易平台,或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者,它们的生存与发展都依托于两条主线索:一条是市场曲线;一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的生长空间。据此,可以把过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变分成四个大的阶段。
  第一阶段的时间周期是1998年-2008年,市场特征为刚需主导,中介迎来“百花齐放”的阶段。这个阶段的行业属于野蛮生长期,但已有公司陆续提出不吃差价等原则,并促进行业走向规范。
  第二阶段的时间周期是2008年-2015年,最突出的特征是金融化,投资性需求爆发,房价快速上涨,调控也进入常态化阶段,市场几乎以三年为周期,出现频繁振荡。
  从中介行业的发展阶段看,这个时代的主旋律就是品牌化、规模化、全国化,不仅仅是中介公司,这个阶段的开发商、代理公司也同样如此。同时,线上与线下的争夺也在展开,在规模扩大的同时,行业集中度也在提升。
  第三阶段的时间周期大约是2015年-2020年,市场交易旺盛,商品房交易的真正黄金时代。同时,二手房市场由一线主导发展到一、二线并驾齐驱的阶段,市场正在向存量时代转化。
  从中介行业的发展周期看,这个阶段的关键特征是平台化与加盟化浪潮。以链家为代表的直营中介公司面向行业开放,启动贝壳。恒大、龙湖、碧桂园等房地产企业进入二手市场。然而,经过三年的实践发现,这个行业没有捷径。
  第四阶段为2020年以后,特点为“去杠杆、弱周期”。在此过程中,房地产的金融属性必然会有所弱化,住房回归到更基本的居住属性,这也意味着住房市场的周期性会减弱,从高频波动周期进入低波动周期,房屋交易的内生性更强,对金融的依赖度降低。
  这也对居住服务业的发展带来利好。只有稳定的市场,服务的溢价才能体现出来,经纪人的专业化、职业化才能真正意义上展开,效率驱动和品质驱动才能取代规模驱动。
  长期主义的标尺
  经过长期的积淀后,近两年来,优秀的居住服务商开始得到市场和资本的青睐。2020年8月,贝壳找房在纽交所正式挂牌上市,成为中国居住服务第一股。
  今年8月12日,贝壳对外发布2021年二季度及上半年业绩。数据显示,贝壳2021年上半年营业收入达449亿元,同比增长64.6%。2021年上半年贝壳总交易额(GTV)达2.29万亿元,同比增长72.3%。
  当日,贝壳找房董事长兼CEO彭永东围绕“市场周期”问题做了四点分享,其中既包含了贝壳发展的经验,又对行业有着重要启示。
  第一,房地产市场拥有稳定、健康的正常交易量基准线,大部分时候围绕基准线上下小幅波动,健康稳定增长。彭永东讲到:“从微观层面来说,任何一个城市都有稳定的交易量,并围绕这个交易量上下波动。成交量围绕着这个城市的稳态在波动,价格会相对稳定或者微微上涨。”
  第二,政策调控的目标是回归健康、稳定的交易。彭永东提到,调控是应对市场波动的正常动作,每隔一段时间,市场交易会出现大幅向上波动的交易量并伴随着房价快速上涨,相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价,帮助市场回归基准线,平稳发展。
  第三,随着市场越来越成熟,市场整体交易量的基准线也在提升,同时,市场能容纳的交易量波动幅度、而不带来巨大房价上涨的能力也在提升。
  第四,市场波动帮助企业重新思考自身存在价值。彭永东分享到:“有意思的是,每轮周期的政策调整年份,如2008年、2011年、2014年、2017年,我们的下一年都会做一些今天看来‘难而正确’的事。2009年贝壳开始做科学化管理, 2012年开始做真房源、发力客户体验和线上,2015年开始全国化布局,2017年-2018年在做贝壳。”
  最后,彭永东总结道:“在‘住’的行业最重要的是要‘稳’,包括房价、国家政策、行业举措会给行业带来更加稳定的环境,助力抵抗非理性房价,这对包括贝壳在内的整个行业的平稳发展都更加有利。过往这么多年,我们坚持去创造价值,同时结合自己能力在更大住的领域去创造更大的价值,我们才能去穿越时间。”

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责任编辑:王蒙